Nella prassi è molto comune rivolgersi ad un agente immobiliare per acquistare o vendere un immobile. La responsabilità dell’agente immobiliare è regolata dall’art. 1759 c.c. “responsabilità del mediatore” in quanto, dal punto di vista giuridico, “l’agente” è in realtà un mediatore e la relativa disciplina è contenuta negli artt. dal 1754 al 1756 c.c.
Il c.d. agente immobiliare ed il contratto di mediazione
Il c.d. agente immobiliare (il mediatore) è un professionista che svolge la propria prestazione, impegnandosi affinché i propri clienti stipulino un determinato contratto avente ad oggetto un bene immobile, come una compravendita o una locazione.
In assenza di una espressa definizione codicistica, il contratto di mediazione può essere qualificato come un contratto tipico a prestazioni corrispettive con cui il mediatore, espressamente definito dall’art. 1754 c.c., si obbliga a mediare per la conclusione di un affare ed il contrante si obbliga a corrispondere per tale prestazione un corrispettivo denominato provvigione.
La funzione economica del contratto di mediazione – per cui non è richiesta la forma scritta – si sostanzia nello scambio tra una prestazione ed un compenso. Con specifico riferimento alla provvigione , il legislatore ha statuito che il mediatore ne matura il diritto da ciascuna delle parti se l’affare è concluso per effetto del suo intervento.
Con il termine “affare” si intende qualsiasi operazione economica, che si risolve in un’utilità patrimoniale e genera un rapporto obbligatorio fra le parti che dà diritto ad agire per l’inadempimento o, in caso contrario, legittima la richiesta di risarcimento del danno. (Cass. Civ. 21836/2010)
La responsabilità dell’agente immobiliare
L’art. 1754 c.c. prevede che il c.d. agente immobiliare (mediatore) debba svolgere il proprio incarico rimanendo indipendente ed imparziale rispetto alle parti. (Cass. Civ. 21737/2010)
Inoltre il mediatore ha dei precisi e pregnanti oneri di informazione stabiliti dall’art. 1759 c.c. In particolare ha l’onere di comunicare alle parti tutte le circostanze relative alla valutazione ed alla sicurezza dell’affare che possano influire sulla conclusione dello stesso. Tale obbligo comprende:
- tutte le circostanze a lui note o conoscibili con la normale diligenza tramite verifiche non complesse (Cass. Civ. 19095/2011);
- tutte le circostanze di cui ha avuto semplicemente notizia (Cass. Civ. 6219/1993), che avrebbero indotto i contraenti a non concludere l’affare o a concluderlo a condizioni diverse. (Per es. l’esistenza di abusi edilizi e la mancanza dell’abitabilità) (Cass. Civ. 6219/1993);
- il dovere di astenersi dal comunicare circostanze di cui non abbia consapevolezza o che non abbia verificato (Cass. Civ. 16623/2010).
Il mediatore è quindi gravato di un obbligo di corretta informazione, secondo il criterio della media diligenza professionale, il quale comprende, in senso positivo, l’obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili con la comune diligenza che si richiede al mediatore, nonché, in senso negativo, il divieto di fornire non solo informazioni non veritiere, ma anche informazioni su circostanze delle quali non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, poiché il dovere di correttezza e quello di diligenza gli imporrebbero in tal caso di astenersi dal darle.
Qualora, pertanto, il mediatore dia informazioni su circostanze di cui non abbia consapevolezza e che non abbia controllato, le quali si rivelino poi inesatte e non veritiere, si può configurare una sua responsabilità per i danni sofferti dal cliente. A maggior ragione, dunque, il mediatore deve essere riconosciuto responsabile qualora sia a conoscenza di informazioni che siano state sottaciute dal venditore al compratore e non le comunichi a quest’ultimo. (Trib. Parma, 23 agosto 2013, n. 1103)
In caso di inadempimento dell’obbligo di informazione ne discende la responsabilità dell’agente immobiliare e il cliente può chiedere il risarcimento dei danni subiti e/o la ripetizione della provvigione versata (Cass. Civ. 16623/2010)
Il compenso dell’agente immobiliare
Il c.d. agente immobiliare (mediatore) ha diritto di ottenere un compenso (provvigione) da ciascuna delle parti, quanto sussistono tutti i seguenti presupposti:
- regolare iscrizione al registro delle imprese o al REA (Cass. Civ. 1735/2016);
- conclusione dell’affare;
- apporto del mediatore alla conclusione dell’affare (Cass. Civ. 7067/2002)
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