Immissioni: articolo 844 codice civile

Definizione tratta dall’articolo 844 codice civile

Per immissione si intende tutto ciò che viene immesso all’interno di un determinato fondo e che danneggia in vario modo il proprietario del fondo stesso (Articolo 844 codice civile). Ad esempio il fumo o il rumore di un’attività produttiva, i suoni provenienti da una discoteca o le esalazioni di un allevamento.

L’art. 844 codice civile disciplina le immissioni da un fondo ad un altro con la disposizione seguente:

Il proprietario di un fondo non può impedire le immissioni di fumo o di calore, le esalazioni, i rumori, gli scuotimenti e simili propagazioni derivanti dal fondo del vicino, se non superano la
normale tollerabilità, avuto anche riguardo alla condizione dei luoghi.
Nell’applicare questa norma l’autorità giudiziaria deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà. Può tener conto della priorità di un determinato uso.

Questa norma pone un limite legale al diritto di proprietà, pertanto, se è vero che ogni proprietario può utilizzare i suoi beni in modo pieno ed esclusivo, è anche vero che il proprietario di un fondo deve generalmente sopportare le immissioni dal fondo del vicino, mentre può impedire le immissioni stesse, solo quando superano la normale tollerabilità.

La normale tollerabilità

Come sopra accennato, se le immissioni rimangono al di sotto della soglia della “normale tollerabilità” (ad esempio le immissioni sonore provenienti dall’appartamento del vicino che non superano il c.d. rumore di fondo della zona di 3 dB), chi le subisce deve sopportarle: non ha né il diritto di farle cessare, né quello di vedersi riconosciuto un ristoro per il disagio eventualmente sofferto (Cass. Civ. 3 settembre 2018, n. 21554);

In caso di controversia, il giudice dovrà stabilire se le immissioni sono tollerabili oppure no e potrà prendere gli opportuni provvedimenti qualora ritenga che la normale tollerabilità sia stata superata.

Il giudice, potrà ordinare la cessazione dell’attività che provoca le immissioni oppure limitarne l’utilizzo o gli effetti in modo che non rechi pregiudizio, oltre all’eventuale risarcimento del danno.

Per esempio, in una recente sentenza, il tribunale ha accertato l’intollerabilità delle immissioni di rumori provenienti da un fondo sul quale sorge un autolavaggio operativo 24 ore su 24 e ha disposto la sospensione dell’attività , per i mesi da aprile a ottobre, dalle 14:00 alle 17:00 e dalle 23:00 alle 8:00 da lunedì a domenica nonché condannando il gestore dell’autolavaggio al risarcimento del danno. (Tribunale Lecce Sez. I, Sent., 02-07-2020)

I criteri di identificazione della normale tollerabilità previsti dall’art. 844 codice civile

La decisione del giudice deve essere adottata nel rispetto di alcuni criteri generali, che sono previsti direttamente dall’articolo 844 codice civile:

1. innanzitutto, il giudice deve tener conto delle condizioni dei luoghi.
   Per esempio, la tollerabilità delle immissioni, sarà maggiore in una zona destinata alla “movida” rispetto a una zona destinata unicamente alle abitazioni private.
   Un’applicazione interessante di questo principio, è stata operata in relazione ad un procedimento avente ad oggetto le immissioni sonore originate da un residence in una famosa località turistica di mare. Il giudice dopo avere ribadito: “La valutazione ex art. 844 cod. civ. diretta a stabilire se i rumori restino compresi o meno nei limiti della norma, del limite cioè di tollerabilità delle immissioni rumorose deve essere compiuta tenendo conto della situazione locale e ambientale“, ha stabilito che “appare davvero impensabile che in un luogo di villeggiatura – come quello di specie, notoriamente frequentatissimo, in particolare da giovani, per cui, già di per sé, la quiete e la tranquillità non sono certo aspettative ragionevoli, considerato che nelle località turistiche, tipo quella in questione, lo svago, il divertimento, i giochi di ogni genere sono le attività per le quali le stesse sono normalmente ed essenzialmente frequentate e si tratta di attività ludiche appositamente programmate per l’intrattenimento di turisti e villeggianti – tutto ciò possa accadere senza un’ineliminabile e generale produzione di suoni, musica, balli, voci, canti, urla e risate di tutti coloro che durante la stagione estiva affollano tali luoghi proprio per siffatti tipi di divertimento.” (Tribunale Lecce Sez. I, Sent., 06-07-2020)
   
2. inoltre, il giudice deve contemperare le esigenze della produzione con le ragioni della proprietà.
   Se le immissioni superano, la soglia della “normale tollerabilità”, ma sono giustificate da esigenze della produzione, (per esempio le immissioni sonore provenienti dagli impianti industriali del vicino superano in maniera significativa il c.d. rumore di fondo della zona, ma l’interesse collettivo, in termini di produzione e di occupazione, impone il mantenimento dell’attività), chi le subisce non ha diritto di farle cessare, ma può ottenere un “indennizzo” in danaro per il pregiudizio eventualmente sofferto
   
3. Infine il giudice può – si badi bene “può” e non “deve” – tenere conto della priorità di un determinato uso. Per esempio, chi costruisce in aderenza ad un’officina meccanica sa benissimo a priori a quali immissioni si espone.

Immissioni e condominio

In ambito condominiale trovano applicazione le disposizioni contenute nel Regolamento dell’edificio, che pongono specifici divieti in materia di immissioni sonore e limiti ben più stringenti di quelli stabiliti dall’art. 844 c.c.

Tali limiti non sono costituiti dal superamento della normale tollerabilità, ma dal semplice “disturbo” arrecato alle persone, specie di notte.

Un esempio di articoli che capita di leggere nei contratti di locazione o nel regolamento condominiale è: “E’ vietato agli inquilini, salvo il preventivo consenso del locatore di tenere feste da ballo o altre riunioni rumorose. Potranno essere adoperati in ogni caso apparecchi e strumenti musicali soltanto se l’intensità del suono di questi sia regolato in modo da non giungere negli appartamenti dei vicini” oppure “E’ vietato agli inquilini di recare disturbo ai vicini con rumori di qualsiasi natura e, segnatamente nelle ore notturne“.

Come ormai pacifico in giurisprudenza, quando l’attività posta in essere da uno dei condomini causa il turbamento della tranquillità – in contrasto con quanto previsto dal regolamento condominiale – non occorre accertare se questa costituisca o meno immissione vietata articolo 844 codice civile.
Le norme regolamentari di natura contrattuale possono imporre limitazioni al godimento della proprietà esclusiva anche maggiori di quelle stabilite dall’articolo 844 codice civile .

Ne consegue che, quando si invoca, a sostegno dell’obbligazione di non fare, il rispetto di una clausola del regolamento contrattuale che restringa poteri e facoltà dei singoli condomini il giudice è chiamato a valutare la legittimità o meno dell’immissione, non sotto la lente dell’articolo 844 codice civile, ma esclusivamente in base al tenore delle previsioni negoziali di quel regolamento, costitutive di un vincolo di natura reale assimilabile ad una servitù reciproca” (Cass. n. 1064/2011).

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