Sfratto per morosità. Cosa fare se l’inquilino non paga?

Per il proprietario di un immobile che non riceve il canone di locazione pattuito, è naturale e corretto confrontarsi con il proprio inquilino per capire le ragioni del ritardo e trovare una soluzione condivisa. Lo sfratto per morosità, a parere di chi scrive, è solo l’extrema ratio.
Se il tentativo bonario non raggiunge in tempi brevi (2 o 3 settimane) un esito soddisfacente, rivolgersi ad un professionista esperto è la scelta più razionale e prudente.
Il legale di fiducia del locatore, inizierà la propria attività inviando una raccomandata al conduttore invitandolo a trovare un accordo bonario con il locatore, magari attraverso la predisposizione di un piano di rientro dei canoni scaduti e/o delle spese condominiali.

Lo sfratto per morosità

Se il conduttore non fosse incline a trovare un accordo soddisfacente, il codice di procedura civile prevede un procedimento speciale, il c.d. “sfratto” – disciplinato dagli articoli da 657 a 667 del c.p.c. – attraverso il quale, il locatore richiede al giudice di emettere un provvedimento esecutivo, con il quale ordinare all’inquilino la riconsegna dell’immobile.

Il provvedimento di rilascio dell’immobile locato, può essere richiesto qualora il conduttore si renda inadempiente all’obbligo del pagamento del canone concordato e/o degli oneri accessori. Per quanto riguarda gli immobili destinati ad uso abitativo, il conduttore è considerato “moroso” ai sensi dell’art. 5 della l. n. 392/78 qualora ometta di versare anche una sola rata del canone, con un ritardo di venti giorni rispetto alla scadenza contrattuale prevista.

Nell’ipotesi, invece, di immobili destinati ad uso commerciale, per poter ottenere lo sfratto è necessaria la sussistenza di un grave inadempimento da parte del conduttore, non riscontrabile nel mancato pagamento di un solo canone. In relazione a tale ultimo aspetto è importante valutare la presenza di eventuali clausole risolutive espresse presenti nel contratto di locazione.

Il procedimento viene proposto mediante un atto di intimazione, rivolto al conduttore, di lasciare libero l’immobile e contestuale citazione per la convalida, da notificarsi almeno venti giorni liberi prima dell’udienza di convalida, secondo quanto stabilito dalle formule di rito (art. 660 c.p.c.).
L’ordinanza di convalida di sfratto ha natura di provvedimento di condanna, poiché dispone il rilascio dell’immobile ed ha carattere costitutivo, in quanto risolve il contratto di locazione.
Il giudice, inoltre, può emettere decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti e di quelli che scadranno, oltre alle spese legali. Il decreto ingiuntivo è immediatamente esecutivo, anche in pendenza di un termine di opposizione da parte del conduttore.

L’intimato può sanare la “morosità” sino all’udienza fissata per lo sfratto nelle locazioni ad uso abitativo, oppure comparendo in udienza può chiedere la concessione da parte del giudice di un termine c.d. di “grazia”, non superiore a 90 giorni, entro il quale dovrà provvedere al pagamento dei canoni maturati, degli eventuali oneri accessori, degli interessi legali, delle spese giudiziali nonché dei canoni da scadere fino all’udienza di verifica.

La procedura di sfratto per morosità

L’opposizione
Se il conduttore compare in udienza può fare opposizione all’intimazione. In questo caso:

• se le argomentazioni dell’inquilino sono fondate su prova scritta (es. vengono prodotte delle ricevute di pagamento) o se sussistono gravi motivi, si apre un normale procedimento di cognizione;
• se le eccezioni non sono fondate su prova scritta o non sussistono gravi motivi, il giudice convalida l’intimazione di sfratto, riservandosi di esaminare le tesi dell’inquilino in un secondo momento.

L’esecuzione
Dopo l’udienza di convalida il giudice fissa la data ultima di rilascio dell’immobile, in seguito alla quale avrà inizio l’esecuzione forzata. In tale ultima fase, il soggetto centrale è l’Ufficiale Giudiziario, che su impulso che legale del locatore, si recherà dal conduttore per ottenere l’adempimento del provvedimento del Giudice, qualora questo non fosse eseguito spontaneamente.

Quali sono le tempistiche? È opportuno attendere?

Generalmente per ottenere la convalida dello sfratto sono necessari due mesi, salvo che il conduttore si opponga o chieda il termine di grazia nel caso di locazioni ad uso abitativo.
Dopodiché è necessario attendere il termine fissato dal giudice per il rilascio e, nella maggior parte dei casi, anche l’intervento dell’Ufficiale Giudiziario in quanto l’immobile raramente viene rilasciato spontaneamente. Questa ulteriore fase solitamente richiede da 6 mesi ad 1 anno.
Si consideri inoltre che il canone di locazione costituisce un reddito tassabile anche nell’ipotesi in cui materialmente non venga incassato dal proprietario.
Questo principio viene meno soltanto nell’ipotesi in cui il giudice civile pronunci lo sfratto per morosità.

La legge prevede che solo dal momento in cui è pronunciato lo sfratto per morosità, il locatore può ottenere lo sgravio fiscale dei canoni non incassati.
In conclusione, dopo aver verificato l’impossibilità di trovare un accordo bonario con l’inquilino, la prudenza suggerisce di iniziare al più presto il procedimento di sfratto. In tale modo si evita che la morosità raggiunga importi elevati – che difficilmente potranno essere recuperati – si pone un limite alle somme pretese dall’erario e soprattutto si recupera la disponibilità del proprio bene immobile nel minor tempo possibile.

Per qualsiasi ulteriore informazione o aggiornamento in merito all’evoluzione giurisprudenziale e/o normativa in tema di sfratto per morosità, potrete trovare i recapiti dello studio legale nella sezione “contatti“.